当前位置: >法律顾问>浅谈房屋托管租赁

浅谈房屋托管租赁

发布时间:2020-09-10 点击数:27

 

一、房产托管租赁的概述

 

托管公司依托房产资源,整合了租房业务获取房源。之后,公司向房东签订固定租金的房屋托管租赁合同。

 

无论房屋有没有出租,公司均需要向房东支付租金。因此,事实上,在整租及合租业务中,公司所担当的是二房东的角色。

 

这些中介公司或个人操控房屋租赁市场的主要方式是进行房屋托管租赁,所谓房屋托管租赁就是房屋使用权的受托管理与租赁,指的是房屋所有权人以合同的形式将房屋使用权交付给房屋托管机构,由房屋托管机构代理租赁,并获得租金的房屋使用权代理法律行为。

 

具体操作方式就是房屋所有权人与中介公司签订房屋出租委托合同,合同明确约定中介公司可以转租房屋,并委托中介公司办理转租事宜,中介公司再以自己的名义与承租方签订房屋租赁合同,并将所获租金交付给房屋所有权人,虽然房屋托管租赁可以极大程度的减少房屋所有权人出租房屋的麻烦。

 

但是目前因现有从事房屋托管租赁的中介公司良莠不齐,有些托管公司并没有采取正规的途径托管房屋,没有资格时,会采取直接从房东手里租房的形式然后在转租给租客,由于我国现有法律体系中也没有专门规范房屋托管租赁的专门法律或行政法规,因此,一旦该房屋托管租赁中介公司出现问题,房屋所有权人与承租方均有可能面临法律风险,从而承受较大的经济损失。

 

 

 

二、房产托管租赁的法律关系

 

在房屋托管租赁法律行为中,有三方当事人,两种合同法律关系。

 

三方当事人即业主、房产托管中介公司以及承租方,两种法律关系即业主与房产托管中介公司之间的房屋委托租赁合同法律关系以及房产托管中介公司与承租方之间的房屋租赁合同法律关系。

 

作为房产托管公司,与业主和承租人签订的合同都是以自己的名义签订的,因此,业主与承租人之间并没有直接的合同关系,可以这样说,业主并不知道自己的房屋最终承租给了谁,承租人也不知道自己承租的是谁的房子,这就给了房产托管中介公司操作的空间。

 

房产托管公司利用双方不知情可以通过拉高价格与承租人建立租赁关系,这样,可以赚租赁的差价,又可以从承租人处收取一定数额的中介费。说得更为通俗一点,这种行为可以称为变相,房产托管公司才取双边赚钱的方式盈利。

 

这种行为如果没有一定的法律体系加以规制,就会出现房产托管加剧业主以及承租人的市场风险以及法律风险。

 

 

 

三、房屋托管租赁的法律风险

 

首先,对于租客,要看清合同的主体,防止托管公司利用合同条款漏洞逃避责任。如果合同主体明确表示房屋租赁公司为被委托方,表明业主对房屋租赁公司的行为是认可的,承租人对于出租人和中介的委托关系也是知情的。

 

这时,相对于承租人而言,法律风险就降低了。如果合同主体及条款中,只是写明托管公司提供居间服务或者主体为承租人时,相对于租客及业主而言,法律风险就上升了。

 

承租人可以依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定:出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。

 

对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。

 

所以,在合同明确约定房屋租赁公司为被委托方时,出租人对于委托方的法律行为是认可的,当托管公司跑路,出租人需要承担责任,不可以要求承租方腾退,应继续履行合同义务。

 

在这种情况下,房屋托管公司是业主的房屋管理方,租客和托管公司签订的合同,那么发生纠纷时,托管公司是需要赔偿的,如果因房东和中介公司发生纠纷,导致租客不能继续租房,承租人可以要求托管公司赔偿。

 

另外,可以依据《合同法》第二百三十一条,因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

 

其次,从法律上说,如果业主和托管公司签订的出租合同,那么租客此时成为次承租人。因为行业规则不明确,有时并非采用业主、托管公司、承租人这种三方的约定方式,加上房屋托管行业经常会出现各种操作不规范的现象,所以有时候租客会成为次承租人。

 

 

 

根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释>>15条,未经出租人同意承租人不得转租。如果转租的,租赁合同在效力属于无效行为,出租人可解除租赁合同收回房屋也可以确认转租合同无效。

 

承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。这时,作为次承租人只能向托管公司需求赔偿,而此时托管公司已经跑路。

 

那么,对于托管公司收取的租金是否可以主张不当得利呢?承租人未经出租人同意转租,其向次承租人收取的租金不构成不当得利。

 

在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中,出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益,其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益。

 

而至于承租人向次承租人收取的租金,只是其使用、收益的变形形式,无论其收取多少,出租人的租金并不因此而受到损害,故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益,承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。

 

这时,出租人的法律风险因托管公司跑路而上升。

 

对于合同条款中,出租人同意转租的情形,依据《合同法》第224条,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。

 

所以,要明确知悉业主和托管公司的合同条款,如果托管公司作为承租人,不支付租金,业主可以依据《合同法》第227条,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

 

承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同,要求解除与托管公司的合同,作为未经同意转租的次承租人,依据根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释>>18条,房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

 

四、房产托管的规制

 

一是划定明确的行业准入门槛,明确准入条件,实行登记备案等,从源头上规范房屋托管行业秩序,这样可以在一定的程度上防止房产托管行业签订合同不规范。

 

二是完善法律制度。尽快制定符合本地实际的商品房租赁管理办法,并设立房屋托管章节,从法律法规层面对其加以规范。目前,在发生纠纷时,大对数依据《合同法》和《民法通则》来处理,没有一个相对具体的法律规制,这就导致法律漏洞,在业主和承租人之间没有直接的合同关系时,业主和承租人可能需要承担责任。

 

三是加强行政监管。目前房产托管中介机构出现问题的最大症结其实还在于政府监管力度不够,中介机构正是利用了政府监管的空白区域做文章,才导致目前房屋托管租赁行业混乱,如果政府有关机构尤其是住建局等职能部门能够承担这一监管职能,在对中介机构的资质业务执行等方面进行谨慎审核与监督的基础上,房屋托管中介公司违规操作的空间会相应的小很多,业主以及承租人的合法权益也能够得到更大程度的保障,此外,还可以优胜劣汰,淘汰掉劣质托管公司。

 

 
在线客服